物件とか探していると完成して1年以上経っているのに、全く売れていない物件がありますが、仮にその物件を気に入ってしまったら購入して良いのか不安になりますよね？
元不動産営業マンの私からして見れば、売れなかった理由と、その物件の状態に問題が無かったら別に購入しても良いかと。
1年売れていない物件であれば、売手も売りたいでしょうから、大幅な値引きで安く購入できるチャンス物件でもあるわけです。
完成後に売れなかった理由が「金額が高すぎて売れなかった」などの理由であれば問題ありませんが、完成から1年経った建売はある状態になります。
今回は完成して1年たった売れ残りの建売を購入する際のリスクについて解説させていただきます。
Contents
完成から1年たった建売住宅は新築物件では無く中古住宅扱いになる。
完成してから1年以上経過している建売住宅は、誰も未入居のはずなのですが、品確法の2条により新築では無く中古物件扱いになります。
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
出典：品確法
そう中古です！
建売業者は新築として売却した方が高く売れるわけですから、完成から1年以内に売るため値段を下げて売り始めるわけです。
大手のパワービルダーと呼ばれる会社では、完成した直後に100万～200万円値下げして、すぐに売却してしまうのも新築が中古にならない為の戦略な訳です。
同じ物件でも「新築」という広告と、「中古・未入居」って言われたら、どっちの方を購入したいと思いますか？
同じ物件にもかかわらず、新築の方が高くても購入したいと思うはずです。
完成後1年経過した建売（中古住宅）を購入すると3つのリスク（デメリット）が発生します。
完成から1年たっても売れない建売を購入する3つのリスク。
ココがダメ
☑構造部の瑕疵担保責任保険・品確法が使えない。⇒新築同様の保証が無い
☑中古住宅では所有権移転の登録免許税・建物の固定資産税の減税措置が使えない
☑空きやは家が傷みやすい！購入する際に痛んでいるところがある可能性がある。
1つずつ解説してきます。
構造部の瑕疵担保責任保険・品確法が使えない。⇒新築同様の保証が無い
構造部の瑕疵担保責任保険（かしたんぽせきにんほけん）・品確法が使えないというのは、新築同様の保証が無いと言うことになります。
具体的に解説すると、雨漏り・構造部による不具合などが発生した場合、新築物件の場合は10年間の保証を売主業者が背負うわけです。（品確法）
瑕疵担保責任保険というのは、品確法が適用できない場合（売主会社が倒産）してしまったら、不具合を直すための保険金が下りる制度です。
この2つの制度は業者が売主。新築物件を購入するのが一般消費者だった場合は絶対に付けなければならない保証です。
そうです。この2つは新築物件でしか適用できないのです。
Q2-1 「新築住宅」とは？
A2-1 「新築住宅」とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から１年以内で、かつ、人が住んだことのないものを言います。したがって、この新築住宅に該当しない中古住宅が売買の対象である場合には、資力確保措置の義務付けの対象とはなりません。
出典：国土交通省
中古物件になった建売住宅を購入する場合は、業者が売主の場合は宅建業法上、引き渡しから2年以内に起きた不具合については瑕疵担保責任において対応してもらえますが、2年経過した3年目に雨漏りになってしまった場合は、業者には責任がなく自分で直す必要があるのです。
つまり中古住宅になってしまった新築の建売は・・・
基本的構造部の保証が新築であれば10年だったのが、中古になった途端2年までに減ってしまう事になります。
中古住宅では所有権移転の登録免許税・建物の固定資産税の減税措置が使えない
建物購入時の建物の所有権登記費用である登録免許税の減税措置は新築でしか受けることができません。
減税措置は20/1000から3/1000の約1/7まで減るわけですから、中古住宅の物件は新築に比べて登録免許税を7倍多く支払うことになります。（数万UP）
更に、建物の固定資産税の減税措置も忘れてはいけません。
固定資産税は地方税なので、市・自治体によって制度が変わりますが、東京都の場合は建物面積120㎡までの建物の固定資産税を1/2とし、非耐火建築物（22条）は3年間、3階建て以上の準耐火建築物は5年間も固定資産税が半額になります。
新築された住宅が、次の床面積要件をみたす場合は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物（注）は5年度分）に限り、当該住宅に係る固定資産税額（居住部分で1戸あたり120m2相当分までを限度）の2分の1が減額されます。
出典：東京都
この条例は東京都だけではなく、全国各地にあります。
新築物件の場合は、この恩恵を受けられますが、中古住宅の場合は残念ながら固定資産税が半額になることはありません。
新築は税金面でも中古住宅より強いわけです。
空きやは家が傷みやすい！購入する際に痛んでいるところがある可能性がある。
空き家は家が傷みやすいと聞いたことはありませんか？
家に住んでいると暑かったり、寒かったりするので風通しや換気目的で窓を開けする行為が家にとっても重要なのです。
日本の気候は湿気が多く、6月の梅雨の時期を始め夏の暑い時期など、換気をしないと家中に湿気が残ります。
この湿気がやっかいでして、木造住宅は湿気に弱いので、クロスが剥がれやすい・最悪はカビが発生したり・・・
また湿気だけでは無く、トイレなどの水回りは未使用にしておくと、水自体も腐り、排水溝の劣化、最悪は下水道の匂いまで家中漂う事あります。
悪臭を漂わされたら売れる物も売れなくなりますから、私の業務の中には定期的に完成物件のトイレを流したり・換気しに行っていたりしていたいたものです。
この辺の管理がずさんな物件だと、新築にも関わらずクロスがベロベロに剥がれていたり、最悪はどっかしら痛んでいる場所だってあるかもしれません。
購入する前の内見で良くチェックは重要。お金を掛けるのであれば検査員を呼んでもOK。
完成から1年経っているのにあの建売は中古扱いではなく新築？トリックを解説
完成して1年経過した建売住宅は中古住宅扱いですが、現実はほぼすべての物件が新築だったりします。
なぜ完成から1年経過しているのに新築で販売できるのでしょうか？
これはお客様を騙しているのか？って思う人も居るかもしれませんがそれは違います。（法を違反しているわけではない）
要は完成して1年というのは、物件が設計図通りに完成しましたと確認する検査「完了検査」を受けて、検査済証を取得してから1年です。
検査済証を受けなければ、現実に完成していても、法律上では未完成ですから新築物件と歌えるわけです。
完成して1年経っているのに何で中古住宅にならないトリックは「完了検査を受けていない」が答えになります。
検査を受ける時期をずらすというのは、一見悪いことしている業者だなって思うかもしれません。
（本来は完了検査は完成後4日以内に受けなければならない。）
しかしこれには顧客側にもメリットがあって、新築で購入ができると言うことは、上記のリスクの新築時でしか受けられない税制度・保障面も使えるようになるって事でもあります。
勿論、建売業者は高く売るための「完了検査を出さない」は、新築で売り出したいための苦肉の策でもありますが、購入者にもメリットもあると言うことで多めに見て貰えればと思います。
中古住宅の購入体験談については、積水ハウスの中古戸建てを購入する際の3つのメリットと体験談も参考になれば幸いです。
まとめ
ココがポイント
☑完成してから1年以上経過している建売住宅は、誰も未入居のはずなのですが、品確法の2条により新築では無く中古物件扱いになる。
☑未入居の中古住宅を購入するリスクは「瑕疵担保責任保険・品確法の10年保証が使えない」「税金・固定資産税が半額にならない」「家の換気がされないことによる湿気により家が痛んでいる可能性がある」の3つ
☑検査済証を取得してから1年経たなければ中古扱いにならない、完了検査を受けず新築で販売するのは顧客側にもメリットはある。
売れない物件には原因があるはず・・・
「物件価格が高い・近隣施設・立地」など様々な条件はありますが、値段が安いからと言ってすぐに購入せず、不動産屋に理由を聞いて納得のできる内容であれば購入するのが良いでしょう。
ただ本当に条件が良く、売れなかった理由も値段などの問題であれば、値引き交渉して購入すればかなりお買い得な購入をしたと言えるでしょう。
値引き交渉については、新築建売住宅を100万以上の値引き交渉を成功する為の4つのポイントをご覧ください。
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